Претензии по договору долевого участия в строительстве

[Maрихуана]

Куплена квартира на стадии строительства по договору долевого участия. Дом построен. Деньги внесены. Всё в порядке. Но есть спорный момент. Фактическая площадь квартиры оказалась на несколько метров больше проектной. Застройщик требует доплатить за лишнюю площадь. Договором эта ситуация никак не оговорена! Дольщик все свои обязательства по нему исполнил и не его вина, что строители напортачили. Надо ли доплачивать?

[Virgo]

А что конкретно сказано в договоре - предмет договора? Лучше бы, конечно, весь договор почитать, а так сложно сказать - мало ли что там.

[Oleg]

Куплена квартира на стадии строительства по договору долевого участия. Дом построен. Деньги внесены. Всё в порядке. Но есть спорный момент. Фактическая площадь квартиры оказалась на несколько метров больше проектной. Застройщик требует доплатить за лишнюю площадь. Договором эта ситуация никак не оговорена! Дольщик все свои обязательства по нему исполнил и не его вина, что строители напортачили. Надо ли доплачивать?

А какая компания строила и квартира у застройщика покупалась или через посредническую фирму-риэлтера?

Странно, что они в договор этот пункт не вписали.

[Maрихуана]

А какая компания строила и квартира у застройщика покупалась или через посредническую фирму-риэлтера?

Странно, что они в договор этот пункт не вписали.

Риэлтор он же застройщик, то есть практически напрямую. Договору уже лет пять, дом оказался долгостроем. Теперь они такой пункт включают, а раньше не включали.

[Virgo]

А какая компания строила и квартира у застройщика покупалась или через посредническую фирму-риэлтера?

Странно, что они в договор этот пункт не вписали.

Риэлтор он же застройщик, то есть практически напрямую. Договору уже лет пять, дом оказался долгостроем. Теперь они такой пункт включают, а раньше не включали.

А как теперь этот пункт формулируют?
А в премете вашего договора оговорена площадь будущей квартиры? А как установлена цена? - Не указывалось в договоре, что цена установлена за еденицу площади и расчитывается исходя из конкретной площади? А другие параметры квартиры определены? - Указано в договоре, где расположена квартира, сколько комнат (или что там еще)?

[Virgo]

В принципе, согласно ст. 754 Гражданского кодекса РФ:
*1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства*. То есть ответственность лежит на подрядчике - непосредственном исполнителе, кто там у вас по договору.

Все зависит от того, как определен предмет договора. Если там идет жесткая привязка к площади квартиры, как к обязательному условию договора (должно быть указано неопсредственно, что площадь является обязательным условием), то тут даже можно предположить, что это вообще не та квартира, на которую договор составлен.

[Maрихуана]

А как теперь этот пункт формулируют?
А в премете вашего договора оговорена площадь будущей квартиры? А как установлена цена? - Не указывалось в договоре, что цена установлена за еденицу площади и расчитывается исходя из конкретной площади? А другие параметры квартиры определены? - Указано в договоре, где расположена квартира, сколько комнат (или что там еще)?

Теперь пишут про погрешность +несколько%, которая считается допустимой.
Всё остальное оговорено: и площадь, и цена за метр, и коэффициент балконов/лоджий, и общая площадь и стоимость квартиры, и стоимость доллара (31 рубль между прочим) Там так и написано, просто через запятую, без всяких "рассчитывается". Расположение и комнаты тоже указаны, разумеется. И поэтажный план прилагается с проставленными на нем площадями.

[Virgo]

А как теперь этот пункт формулируют?
А в премете вашего договора оговорена площадь будущей квартиры? А как установлена цена? - Не указывалось в договоре, что цена установлена за еденицу площади и расчитывается исходя из конкретной площади? А другие параметры квартиры определены? - Указано в договоре, где расположена квартира, сколько комнат (или что там еще)?

Теперь пишут про погрешность +несколько%, которая считается допустимой.
Всё остальное оговорено: и площадь, и цена за метр, и коэффициент балконов/лоджий, и общая площадь и стоимость квартиры, и стоимость доллара (31 рубль между прочим) Там так и написано, просто через запятую, без всяких "рассчитывается". Расположение и комнаты тоже указаны, разумеется. И поэтажный план прилагается с проставленными на нем площадями.

То есть, составляйся договор теперь, доплаты бы не потребовали, так? А превышение площади конкретно в вашем случае входит в допустимую теперь погрешность или больше?

[Virgo]

Смотри, если есть условие договора, которое постоянно теперь применяют, то тут не так все страшно п. 5 ст. 421 Гражданского кодекса определяет, что:
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Обычай делового оборота, согласно ст. 5 ГК РФ - это : *1. Обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
2. Обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются*.

То есть то, что сейчас повсеместно используют вот этот самый пункт - условие, его можно считать обычаем делового оборота. То есть, там сначала надо поговорить с владельцем (или кто там требует доплаты) и объяснить ему все это, а если он не согласится, то идти с заявлением в суд. В заявлении так и указать, что существуют де обычаи делового оборота, которые устанавливают такой-то порядок.

[Oleg]

Maрихуана, я читал на форумах новоселов пару лет назад о схожей ситуации. Большинство доплачивают, так как боятся остаться совсем без квартиры. Но есть смелые люди - посылают с доплатой. Я бы ориентировался не только на законодательство, но и на российские реалии. А то как почитаешь, как суды проходят и сразу расхочется рисковать.

Кстати, есть форум "Звезды России", там люди года четыре своих квартир добивались, и судились по всем возможным способам, можно еще у них поспрашивать, думаю они уже в курсе таких тонкостей:
http://www.zvezda-rossii.ru/forum/

Еще можно на "большой стирке квартир" поспрашивать:
http://dom-forum.ru/

[Maрихуана]

То есть то, что сейчас повсеместно используют вот этот самый пункт - условие, его можно считать обычаем делового оборота. То есть, там сначала надо поговорить с владельцем (или кто там требует доплаты) и объяснить ему все это, а если он не согласится, то идти с заявлением в суд. В заявлении так и указать, что существуют де обычаи делового оборота, которые устанавливают такой-то порядок.

Не, ну в суд я точно не пойду. А вот поговорить грамотно - это святое. Знать бы еще, как это - грамотно...

"Звезду России" пробежала по диагонали. Дааа
У них там забавно: в договоре указано, что в случае, если фактическая площадь квартиры больше договорной, они доплачивают разницу. А потом там было принято какое-то постановление в ходе разборок, что не доплачивают. Молодцы ребята! Дружно выступают.
У нас всё тихо-мирно, народу вообще мало, некоторые уже кто живет, кто ремонт делает. В воскресенье будут домофон проводить. М-дяяя...

[Virgo]

То есть то, что сейчас повсеместно используют вот этот самый пункт - условие, его можно считать обычаем делового оборота. То есть, там сначала надо поговорить с владельцем (или кто там требует доплаты) и объяснить ему все это, а если он не согласится, то идти с заявлением в суд. В заявлении так и указать, что существуют де обычаи делового оборота, которые устанавливают такой-то порядок.

Не, ну в суд я точно не пойду. А вот поговорить грамотно - это святое. Знать бы еще, как это - грамотно...

"Звезду России" пробежала по диагонали. Дааа
У них там забавно: в договоре указано, что в случае, если фактическая площадь квартиры больше договорной, они доплачивают разницу. А потом там было принято какое-то постановление в ходе разборок, что не доплачивают. Молодцы ребята! Дружно выступают.
У нас всё тихо-мирно, народу вообще мало, некоторые уже кто живет, кто ремонт делает. В воскресенье будут домофон проводить. М-дяяя...

Ну, лучше всего, действительно исходить из реальной ситуации. И действительно, сначала поговорить. А грамотно? Чего, грамотно? - Так и говори, что *Есть теперь такой пункт в договорах, где допустимо небольшое отступление (кстати, может там и не много?). Рабочие же напортачили - где моя вина? Договаривались мы на других условиях. Я вообще на другую сумму расчитывала, теперь деньги искать, сколько это от меня потребует. Я свои обязательства по договору выполнила - сумму оговоренную заплатила* и т.п., вежливо и по-деловому. В принципе, можно попробовать хотя бы цену сбить. Главное, не перейти грань, когда у чела уже начнет крышу нести, а то, действительно, только в суде придется договариваться.
В крайнем случае можно и в суде - там можно мировое соглашение еще заключить.

В общем, прощупать ситуацию сначала - нелишне будет.. Может и правда, доплатить, но если совсем не наглеют, к примеру, и цену не заламывают - разумно подойти к вопросу надо.

[Neko-V]

После госприемки дома происходит процедура передачи помещений инвестировавшим в строительство лицам (дольщикам). После проведения сверки площадей по договору (проектных) и фактических определяется необходимость возврата или доплаты. возврат за меньшую площадь обычно 5 банковских дней. В случае доплаты цена за квадратный метр, если она определена в договоре - меняться не может. За год своей практики с недвижимостью я многократно сталкивалась с такой ситуацией, и скажу, что без допсоглашения о погашении разницы между проектной и фактической площадью ни одна компания не подпишет акт о распределении квартир и ключей не даст.

С порядком расчетов в такой ситуации бывает по-разному, но пока не подписано допсоглашение со сроком погашения - штрафные санкции им начислять просто не с чего. Поэтому - надо сначала испросить у них проектный расчет площади и документы о результатах фактического замера (эта площадь взялась не сама по себе, а от смежных помещений - пусть покажут от каких).

то есть доплачивать стоит, но только в том случае, если это действительно площадь увеличилась. А то, знаете ли, много жулья на рынке жилья...

[Maрихуана]

Neko-V
Они дали только бумажку из БТИ (там оно как-то по-другому называется), в которой указаны площади всех помещений. В договоре же просто поэтажный план с площадями. Что-то как-то маловато бумажек для наших то бюрократов. Не?

[Virgo]

Neko-V
Они дали только бумажку из БТИ (там оно как-то по-другому называется), в которой указаны площади всех помещений. В договоре же просто поэтажный план с площадями. Что-то как-то маловато бумажек для наших то бюрократов. Не?

Да, маловато. Между прочим, в тему, когда мы приватизировали свою квартиру, к нам была направлена комиссия, они проверяли, была ли перепланировка, а также замерили фактическую площадь. Так вот у нас по ордеру на квартиру площадь была на 1,5 кв.м. меньше, чем фактическая при замере. Комиссия нас долго спршивала, откуда взялась дополнительная площадь и не делали мы чего в этой квартире, что она увеличилась

А *бумажек* действительно надо подсобрать (а дом вообще в эксплуатацию сдан?).
Здесь надо вызвать техника из БТИ (ЦТИ или как там у вас), произвести замеры площади, составить акт, и заказать технический паспорт (можете не заказывать - главное - акт с указанием фактической площади. В экспликации паспорта уже будет указана общая площадь, площадь и расположении каждой комнаты, кухни, коридора, санузла, балкона и т.п. Если это квартира свободной планировки (т.е. еще без разграничения комнати и прочего), то техпаспорт (или акт) будет составлен на общую площадь.
А без плана отдельной конкретной квартиры, или акта БТИ непосредственно на эту квартиру никто вообще не может говорить о несоответствии фактической площади договору, - чем же это доказано?

А в смысле, указаны площади всех помещений - общий план БТИ на весь дом?